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Deux mécanismes sont à connaître : D’une part, la vente du bien « en occupé ». D’autre part, la vente du bien « libre »

1- Envisageons d’abord le cas de la vente «en occupé»

L’élément principal à retenir est que le propriétaire bailleur ne donne pas congé à son locataire.

Ainsi, le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption.

Par ailleurs, le bailleur n’a pas l’obligation légale d’informer le locataire du projet de mise en vente. Il en informe le locataire uniquement pour organiser les visites du logement.

Il ne pourra pas s’opposer à ce que le bailleur vende le logement à un autre acquéreur intéressé.

Enfin, le bail en cours se poursuit aux mêmes conditions entre l’acquéreur et le locataire en place.

2 - Envisageons maintenant un projet de vente de l’immeuble libre de toute occupation :

Vendre le logement libre de toute occupation implique de contraindre le locataire à quitter le logement. Il faut donc mettre fin au bail. À cet effet, le propriétaire doit délivrer au locataire un congé pour vendre selon certaines conditions chronologiques.

Le congé doit être délivré et réceptionné par le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Par ailleurs, s’agissant de l’offre de vente qui accompagne le congé, le locataire ne peut y répondre au plus tôt que 6 mois avant le terme du bail. Toute réponse antérieure, même négative serait inefficace pour purger le droit de préemption. Enfin, le locataire dispose de 2 mois pour répondre à l’offre et une offre subsidiaire doit lui être notifiée en cas de baisse de prix.

Le locataire n’aura l’obligation de quitter le logement qu’au terme du bail.

1 - Quels sont les avantages et inconvénients de la vente « en occupé » ?

- Avantage : Vente immédiate du logement

-Inconvénient : la valeur d’un logement vendu occupé est moindre que celle d’un logement vendu libre de toute occupation. L’autre inconvénient concerne le futur acquéreur qui ne pourra exiger le départ du locataire que deux ans au plus tôt à compter de la conclusion de l’acte authentique.

2 – Quels sont les avantages et inconvénients de la vente « libre »

- L’inconvénient principal de la vente libre de toute occupation est qu’elle ne peut en général pas se faire rapidement, puisque l’on doit attendre la fin du bail.

- L’avantage principal est que le bien pourra être vendu au prix du marché et s’adresse à tout profil d’acquéreur